租房需求集中释放 租赁市场潜在矛盾凸显
发布于：2020-07-13 被浏览：6027次
随着毕业季节的到来，出租房屋的需求被释放。然而，一些不规范的长期租赁公寓或房屋租赁企业采用“低租入挂”和“长收短付”的经营模式，给业主和租户带来了一定的风险。业内人士提醒，房东和房客应该警惕异常租金的诱惑，提高他们的法律意识。又是一年的毕业季节，刚毕业的大学生开始上班，城市里大量的租房需求立即被释放。如何租到一套居住环境稳定、令人满意的房子？一些对世界没有深入了解的应届毕业生常常不知所措。今年上半年，受COVID-19肺炎疫情影响，租赁市场潜在矛盾更加突出。
近年来，为了快速筹集资金，一些非标准的长期租赁公寓或房屋租赁企业采取了“AG支付低租金”的经营模式，即从租金高的房东那里拿走房子，租给租金低的房客，“短付长租”，即向房客收取三个月以上的租金，并按月向房东支付租金。
7月7日，中国房地产估价师和房地产经纪人协会(中国房屋协会)发布了一份风险预警，称“农业低产出”和“长收短付”的模式是不可持续的，容易打破资金链，给业主和租户带来巨大的经济损失。一些非法企业和个人也利用这种模式形成了“子三哥”，积累了大量资金后就会逃跑。住房科学提醒我们，我们必须防范这种陷阱，避免经济损失，防止房屋租赁纠纷。
近年来，我国长期租赁公寓的发展势头迅猛，一些长期租赁公寓企业从大量资本进入到高价租赁住房的过程中积累了许多风险。据业内人士称，2019年，超过50家母租赁企业爆炸式增长。今年上半年，受疫情影响，长期租赁公寓入住率下降，长期租赁公寓企业现金流立即紧张，企业资金链断裂的消息一个接一个传出。
广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平，认为，长期租赁公寓企业在打破资金链逃跑后，长期租赁公寓经营者无法按时支付租金，房东将直接面临租金损失。对于租户而言，他们面临着已付租金被长期租赁公寓运营商挪用和盗用的风险。即使承租人已经向长期出租公寓的经营者支付了租金，当房东要求收回房子而没有收到租金时，他们也面临着将房子归还给房东的风险。
此外，房屋租赁市场还存在“租赁贷款”的情况。黄罗平介绍说，如果承租人与银行签订合同，以租赁贷款的形式支付租金，则承租人与金融机构之间存在法律关系。一旦长期出租公寓的企业跑了，房客可能会被银行追回。
面对市场的混乱和风险，中方学发出了租房提醒：房东和房客要慎重选择房屋租赁企业，通过住房和城乡建设部网站、房屋租赁管理服务平台、全国企业信用信息公示系统等渠道。查询企业相关信息，拒绝接受不良企业提供的房屋租赁服务；租户不应被低租金或租金折扣所诱惑，房东也不应被过高的租金所吸引；租户不应一次性预付长期租金，以免房屋租赁企业在租赁期未满时倒闭或倒闭；广大房地产中介机构及其人员应遵守执业标准，特别要警惕房屋租赁企业提供异常高的佣金来接受和离开他们的房屋。黄罗平提醒，对于房东来说，应特别注意与长期出租公寓经营者签订的合同内容，防范不利于自己的霸王条款和格式条款，增强法律意识。发生纠纷时，要及时维权，保留证据，通过合法渠道收回租金和违约金，并收回房屋，将损失降到最低。对于房客来说，在签订合同时，他们不仅要询问房子的所有权，还要核实长期出租公寓经营者的权利来源是否合法有效。如果发现长期出租公寓经营者涉嫌实施欺诈、贪污、挪用资金等犯罪行为。他们应该及时向警方报案以捍卫自己的权利。
如果争议是由疫情引起的，建议业主、长期租赁公寓经营者、租户或金融机构等相关市场主体首先通过友好协商协调租金调整、合同变更或解除。如果不能达成共识，应通过法律途径维护合法权益。
京辉智库首席经济学家胡景晖，认为，应通过立法对长期租赁公寓进行监管，在立法的基础上加强行业监管，同时加强政策支持，使行业走向长期稳定健康的轨道。
